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房产税传闻又起 未来的房地产该怎么投?

向左走,还是向右走?站在政策的十字路口,各类资产价格都到了临界点。

楼市也是这样,几乎所有房企都在寻求改变,其中碧桂园最积极。在严酷的大环境下,碧桂园从自身出发,把高周转率,应对资金等问题。

万科就比较悲观了,郁亮直接表示万科要去地产化:“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。”最奇葩的是中弘股份这类房企,控股股东甚至直接捐款跑路国外,留下一脸蒙圈的投资者和债权人。

房企寻求改变,楼市也在寻找方向。房住不炒的理念还在不断渗透,一线城市楼市已经完全冰封。

据中指院统计,2018年上半年一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%,领降各线城市,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。

无论是楼市还是股市,高位缩量盘整一段时间后,价格下跌会是大概率事件,最极端的环京地区楼市已经出现这种迹象。廊坊“322限购令”出台后,环京楼市成交量仅相当于高峰期的两成,早在2017年12月份整体均价就下跌了40%。

图片来源:视觉中国

一线城市调控政策没有放松,即便流拍了7宗地,北京仍在收紧土地政策,下半年土拍将强化监管竞拍主体的资金来源,银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,通过穿透式监管,以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金也将被禁止。

更让市场恐慌的是,房产税不断被提起,甚至传出各种房产税细节消息,全面推出似乎越来越近了。6月16日,央视新闻报道,不动产登记平台实现全国联网。7月16日,甚至连统计局都表示,要加快推进房地产税相关政策举措。

上海已经开始行动,银监局与不动产登记局联合印发通知,银行和税务、公安、纪检等部门都可以依法查询每个人的不动产信息。全国范围内开征房产税已经没有技术障碍。

图片来源:视觉中国

房产税出台将显著影响楼市,改变投资者的预期,房子不再只是资产,也会变成负债。问题是,我们就要完全清仓楼市资产,跟楼市再无瓜葛吗?

绝对不是,尤其是在政策十字路口的现阶段!

这两年三四线,甚至五六线城市房价爆发,各小县城的房价纷纷破万,最重要的推手就是棚改货币化,硬生生的创造出大量购房需求。

6月初有消息称,PSL(抵押补充贷款)审批暂停,棚改货币化被叫停。另外,为了避免分行违规审批棚改项目贷款,国开行已经将审批权收回总行。市场顿时炸了锅,A股和港股的地产板块大幅下跌。

图片来源:视觉中国

改革进入深水区,中国当前正处于去杠杆和落实房住不炒的关键时刻,这些政策完全符合逻辑。谁知道几天后,事情出现大逆转,棚改货币化松了口子,棚改项目贷款审批权还在国开行分行手中。

更重磅的是,6月20日国常会和6月27日的二季度央行货币政策例会上,都把对流动性的表述由“合理稳定”变为了“合理充裕”,货币政策定调由“中性”转向为“中性偏宽松”。

跟财政部世纪互怼后,7月18日央行正式认怂,根本不考虑新一届国务院金融稳定发展委员会刚刚成立并召开会议,也不顾上什么“防范化解重大风险”、“控制宏观杠杆率”、“清理整顿金融秩序”等目标,直接“窗口指导”一级交易商,额外给予MLF资金,用于支持贷款投放和信用债投资。

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银保监会也“枪口指导”商业银行,疏通国民经济循环和货币政策传导,逐步降低对抵押担保和外部评估的依赖,加强对中小企业的贷款。

这就像拯救一个病入膏肓的吸毒人员,本来正按部就班给他排体内的毒瘾,从他痛苦的神情就能看出效果刚刚显现,结果这时候说,给他再来几针吧。

2018年以来,中国央行已经实施了三轮定向降准,再加上各种MLF等操作,累计释放资金规模超过2万亿,考虑到央行35万亿的总资产规模这已经相当宽松了。今年以来,货币利率已经降至两年新低,这些都说明流动性已经非常宽松了。

现在的主要问题是,实体企业不赚钱,没有需求,流动性传导不下去。现在,央行枪口指导,买低等级的信用债,直接对中小企业放贷,甚至不考虑抵押担保,这种简单粗暴的做法极大破坏市场风险收益比,一定会产生权力寻租和腐败,同时也埋下了更大的风险。

图片来源:视觉中国

实体经济的根本问题不解决,资金一定还会继续在金融系统空转和套利,最后还是会推高资产泡沫。越宽松,泡沫就越大。所以,投资者绝对不能完全清仓房地产资产。

现在我们处于十字路口,一个主观上希望楼市平稳,一个客观上推高楼市。向左走还是向右走全靠哪方面政策更强,目前还没有出现明显的趋势,即使有了初步迹象,也要警惕政策突然转向。

问题是,在这个阶段,我们该如何投资?

手持现金,完全不参与,货币会贬值。在当前政策苗头下,即便知道资产泡沫大,即便知道问题严重,依然还不能现金为王,因为还没到时候。投资者需要被动做多楼市等资产,否则吃亏的是自己。

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但需要注意的是,如果全身家重仓楼市资产,现在政策两边撕扯,还没有哪一方有明显胜算,万一房产税提前出台,房住不炒猛的加码,投资者就会损失严重,不死也少半条命。

记住,未来的投资,安全性最重要。无论是房地产,还是股票投资,一定要重视标的资产的现金流,这样的资产安全边际较高;同时降低自己的预期收益,不要把宝全压到资产价格升值上,这样风险很大。

楼市有这样的投资标的吗?有。

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