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深圳出台最强房产新政 | 或成未来标杆?

昨天上午,深圳市发布了 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

此次发布房改政策是继1998房改之后,深圳住房体制迎来的“二次改革”。

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深圳房改政策或成未来标杆?

2018年基于“房住不炒”主基调持续推进下,全国各地陆续发布房地产调控政策。

继北京、广州、海南、天津、杭州等多地发布“抢人”“限购”等一系列调控政策之后,深圳也放出大招!

深圳发布的《征求意见稿》中明确表示,将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类,计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

自2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%;安居型商品房或将新增财产限额门槛、并采用轮候、抽签、摇号等方式确定租售对象;人才安居房或可在一定年限内实行封闭流转。

实际上,继这次改革之前,深圳是全国少数几个房地产市场控制的相对较好的城市,房价一直每个月都平稳的降一点。深圳虽然土地供应不足,但一直在通过其他各种约束政策努力的抑制房地产市场虚火。

和其他城市比,深圳的存量公房比例非常低,是个年轻的城市。所以深圳最大的难题是旧改,旧改不突破,房改没有地!

此次,深圳房改正是突破旧改,确保改革平稳过渡,新旧政策有序衔接。为深圳未来的住房供应体系带来深远的变化, 继而明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。

而且,最近杭州等多个城市出现“万人摇号”买房现象,目前部分城市实行的限价、限购、限售等中短期调控政策的问题正在逐渐暴露,深圳此次拟推出的远到2035年的房改规划,或许能够形成长效机制,供其他城市借鉴。

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价值2万亿大红包砸来

深圳是“集体土地入市”做到极致的城市,在国家还没有提出这种概念的时候,上千个城中村就给深圳带来了超过4亿平方米的“违法建筑”(其中住宅就有650万套,平均每套40平方米;其他的为厂房、商铺等)。这些房子,事实上成为深圳天然的廉租房。

可以说,没有这4亿平方米廉价的房子,深圳不可能做这么大。现在,违法建筑的“滋生”被控制住,深圳低成本的住宅哪里来?只能靠政府提供了。深圳在“二次房改”里提出,未来18年建设100万套政策性住房,将有力地解决这个问题。

根据深圳的方案,这100万套政策性住房,平均每套面积接近70平米,平均让渡50%左右的利益(人才房按照市场价6折出售出租、安居型商品房5折出售出租、公共租赁住房3折出租),深圳目前住房平均价为5.4万元左右。这样,我们可以算出,按照2018年价格计算,深圳市政府未来18年,准备通过“政策性住房”向全社会发放总价值1.89万亿的超级红包!

如果加上“深圳二次房改”里承诺的住房货币补贴,红包规模肯定超过2万亿!

有历史上形成的4亿平方米“天然廉租房”,再加上已经建成的数十万套政策性住房,以及未来18年的100万套政策性住房,深圳将成为向社会发放“土地、住房红利”最多的城市,这个规模很难有任何一个城市超越。

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别高兴!新增170万套房,不够用

然而,先别高兴,深圳提出的18年提供170万套住房够不够用,这恐怕是人们关心的重点!

深圳的土地供应难度很大,住宅土地供应在全国属于最少的城市。这种情况下更多的人担忧深圳的170万套房到底能不能完成供应?

在市场中和其他城市数量对比:

在人口要严格控制的京沪,未来5年供应计划分别是150万套和170万套。

上海:预计新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。也就是说:上海的商品房占比26%。

北京:今后五年全市住房建设安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

对比京沪两地来说,深圳新增建设筹集各类住房共170万套并不算多。2018年开始,到2035年,总计18年,年均接近10万套。而深圳,商品房未来仅占4成。也就是说,只有70万套左右的商品房供应,年均不到4万套。

时间长不代表数量多,按照计划看,这个平均到每年10万套不到的量,对于深圳这样一个全国第三大的城市来说,很难说是够!(当然深圳本来土地就少,城市规模不大)

如果能完成,这个数量对比其他城市也很难说是多。

而这两年,深圳年常住人口增速都在五六十万。

如果未来深圳人口增速维持这个速度,显然,这个供应计划,从总量上说,可能还是显得有些紧巴,未来深圳市场供需结构依然紧张。

而且这也意味着深圳商品房未来将成为稀缺资源。而稀缺的东西,一定贵!

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深圳房改,看业内人士怎么说

知名地产专家刘晓博

北上广深四大一线城市,历来是中国楼市的风向标。此次深圳率先明确未来18年的住房政策,全面落实中央“房住不炒”、“多主体供应、多渠道保障”、“租购并举”,应该说给全国带了一个好头。

此前北京、上海在住房十三五规划里,也有意把“普通商品住宅”的供应量占比(占总新增住房的比例)降低到50%以下。深圳的“意见出台”后,带有新标杆意义,估计一线城市和强二线城市,未来都会这样做。其结果是:可售商品房在中心城市将普遍减少,政府控制的政策性住房占比将大幅增加。

深圳未来18年新增170万套住房,看起来不算多,但以深圳有限的土地面积(深圳总面积只相当于北京六环内面积的90%左右,而且一半是山地、湖泊),能规划这么多住宅,已经非常不容易了。

知名自媒体“杠杆游戏”

深圳住宅供应方式越来越向新加坡、香港靠齐;深圳房价进入天价时代;普通中产要越来越靠各类保障房,包括公租房解决居住问题;因为新增供应总量还是显得紧张,会有越来越多人在临深地区置业,圆自己的房子梦;相对新加坡较好的公共住房条件,深圳各类保障房,特别是公租房的品质、面积还是不如新加坡,相对更接近香港一些。

知名地产专家马光远

总体看法,深圳拿出的这份意见稿与我对“二次房改”的期待距离实在太大,除了个别地方,有一些亮点,总体而言,与我个人期待的在土地制度、供应制度、金融制度等方面的制度创新和突破乏善可陈,甚至一些制度设计与房地产市场化的方向背道而驰。

市场只占40%,而政府保障部分达到了60%,很显然,这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。未来房地产市场将以政府主导为主,这有很大的回到福利分房的嫌疑。

房子应该回归民生,这没有错,但回归民生不等于回到福利分房,不等于放弃市场化的方向,回到政府主导的道路上来。这势必对下一步全国性的“二次房改”会有重大的影响。

看来业内人士对深圳房改政策的意见持有明显对立意见。但实际上未来的深圳住房市场是闭环市场。商品房和各类保障房在自己的体系类流通,互相不干扰。每个层次的人,都可以在对应的框架内,找到自己的居所。

来源:凤凰网房产、杠杆游戏、刘晓博、光远看经济

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